Оспаривание кадастровой стоимости

Повестка завышенной стоимости стала серьезной проблемой для собственников земли и недвижимости, а также арендаторов в силу увеличившейся, в связи с переходом на кадастровую стоимость, налоговой базы и, соответственно, налога и арендной ставки. Для некоторых собственников это становится неподъемным ярмом и иметь в собственности земельные участки и другую недвижимость становится просто не выгодно.

Данный расчет производиться исходя из результатов кадастровой оценки объектов недвижимости. На неё влияют факторы локационного размещения и разрешенной целевой спецификации  объектов.

Предусмотренная государственными нормами процедура переоценки осуществляется один раз в три года, но не реже одного раза на протяжении пяти лет. Стоит отметить, что процедура для объектов, которые размещены в городах имеющих значение федерального уровня, проводится не чаще одного раза в два года.

Переоценка земель и объектов капитального строительства (здания, сооружения, строения, объекты незавершенного строительства) в Москве 

Так, на конец 2016 года  была произведена переоценка и установлена новая кадастровая стоимость на 1 января 2016 года. Такая оценка вступает в силу, согласно налоговому кодексу с 2017 года.
Скачать итоги определения на последующие годы вы можете по ссылкам:

Результаты определения кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 1 января 2016 г.

Результаты определения кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г.

Результат такой процедуры имеет прямое значение для следующих этапов:

• Расчетные процедуры величины ставки налога на объекты оценки
• Установка размера арендной ставки
• Цена выкупа недвижимости из собственности государства
• Расчет налогового обложения с продажи имущества, которая должна составлять не менее 70% от кадастровой стоимости

Узнать данную расчетную сумму Вы можете, взяв справку о кадастровой цене в подразделении МФЦ Госуслуг или на сайте, отделении Росреестра. Для получения данного документа необходимо указать кадастровый номер недвижимой собственности.

Пересмотр результатов процедуры государственной оценки имеет законодательно регламентированные пути. Для максимально прозрачных и объективных результатов Вам потребуется помощь нашей профессиональной команды, состоящей из оценщиков и юристов.

Путь к снижению кадастровой стоимости

Алгоритм переоценки включает в себя следующие этапы:

• Получение заявки с подробным описанием недвижимости и анализ дальнейших перспектив и целесообразность проведения оспаривания
• Установление условий договора на предоставление услуг оценочной компании (сроки и стоимость) и его подписание
• Подготовка пакета необходимых документов для проведения оценки
• Выезд специалистов на осмотр объекта и фото фиксацию и проведение оценочных процедур
• Составление подробного и тщательного отчета о проведенной процедуре в соответствии с федеральным законодательствам
• Подача отчета для его проверки и анализа в саморегулирующей организации оценщиков для получения экспертизы. Данная процедура особенно важна, если вы собираетесь идти в суд, в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости экспертиза СРО не требуется
• Подписание клиентом компании акта приема-передачи работ и получение отчета об оценке и экспертизы СРО
• Подготовка и подача документов в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости или подача иска в суд
• Рассмотрение специализированной комиссией по оспариванию или судебное рассмотрение спора о реальной цене недвижимости
• Передача решения об изменении оценки объекта органам в компетенции которых ведение базы кадастровой стоимости (органы самоуправления)
• Уведомление налогового органа о пересчете налогооблагаемой базы и величины налога

Основания для снижения кадастровой стоимости

Законодатели предусмотрели возможность юридических и физических лиц оспаривать результаты государственной оценки  недвижимой собственности, когда её результаты влияют на объем их прав и обязанностей.

Необходимо выделить следующие причины:

1) Недостоверность данных при проведении оценочных процедур:

• ошибочный кадастровый номер
• несоответствие целевому назначению категории недвижимой собственности
• неверно указанное локационное размещения объекта оценки
• наличие технических погрешностей при внесении объекта в кадастр недвижимости

Это не все факторы, которые определяют возможности для переоценки кадастровой стоимости, которые закреплены в законодательных нормах.

Для разрешения такой  проблемы необходимо обратиться в органы Росреестра, приложив соответствующие документы, подтверждающие несоответствие данных.

2) Приравнивание кадастровой стоимости к рыночной

Отметим, что изменение кадастровой стоимости — это комплекс оценочных и юридических услуг, нацеленный на уменьшение налогооблагаемой базы объекта.
На первом этапе этой процедуры оценщик производит экспресс-оценку, в ходе которой выявляется примерная величина, на которую завышена кадастровая оценка, для этого специалист подбирает ряд аналогов со схожими характеристиками. С ложность проведения экспресс-оценки заключается в том, что зачастую кадастровая оценка проводилась годом или двумя годами раннее, поэтому оценщику приходится обращаться к архивам. В случае, если объем затрат собственника на процесс снижения кадастровой стоимости превышает годовую экономию на налогах, то следует рассчитать величину уменьшения налогов до даты следующей переоценки имущества, тогда выгода может быть более значительной.

Если выгода от снижения кадастровой оценки очевидна, на втором этапе необходимо определиться со стратегией. Тут может быть 2 варианта:

• Путь через комиссию по рассмотрению дел о пересмотре кадастровой стоимости. В рамках этого варианта в комиссию необходимо подать, отчет об определении рыночной цены имущества на дату осуществления кадастровой оценки – пожалуй, это ключевой элемент. Чем лучше сделано обоснование  и изложена доказательная база, тем вероятнее уменьшение кадастровой стоимости уже на этом этапе. Помимо отчета в комиссию подается заявление о пересмотре кадастровой оценки, выписка с кадастровой стоимостью, правоустанавливающие документы.

NB!  С июня 2016 года экспертиза СРО не требуется, что значительно удешевляет данную процедуру.

• Оспаривание через судебное разбирательство. В своем иске истец заявляет о рассмотрении изменения кадастровой стоимости в т.к. была установлена его рыночная цена на дату определения кадастровой оценки. Помимо отчета об оценке понадобится экспертное заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик. Если вы планируете идти через судебные процедуры, то будьте готовы ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, это будет еще одним дополнительным расходом. Оспаривание кадастровой стоимости через суд – растянутая во времени и затратная процедура, поэтому, мы рекомендуем приступать к ней, только если вы скрупулёзно взвесили все за и против и рассчитали возможные выгоды и риски.
• Через новую структуру государственное бюджетное учреждение ГБУ, в чьем ведомстве будет находиться изменение кадастровой стоимости. На данный момент процедура еще не отработана и ее внедрение планируется с 2018 года. Если вкратце, то в соответствии с изначальной задумкой правительства, вам будет достаточно написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости, однако как будет на самом деле покажет будущее.

После того, как вы прошли все процедуры и получили положительное решение комиссии или выиграли суд, вам необходимо уведомить налоговые органы  об установлении рыночной стоимости в отношении вашего имущества.

Обратите внимание, что большим преимуществом судебного пути является тот факт, что уплаченные налоги за все периоды с момента проведения оспоренной кадастровой оценки подлежат возмещению из бюджета. В комиссии же вы можете оспорить только за 1 год – тот год, в котором было вынесено положительное решение комиссии.

Успех дела на 90% зависит от умения и опыта оценщика, т.к. именно он обосновывает необходимость снижения стоимости, используя при этом подходящие для данной местности и типа объекта подходы и методы. Убедительный для судьи и экспертов в комиссии отчет об оценке. Отметим, что оценку может осуществлять компания, необходимым критерием для которой является наличие двух дипломированных оценщиков в штате, или индивидуальный предприниматель, состоящий в СРО и ответственность которого застрахована не менее, чем на 300 000 руб.

Стоимость услуг оценки для оспаривания

Акция! Экспертная помощь в пересмотре кадастровой цены жилой недвижимости и дачных участков под ключ за 20 000 руб. Сюда входит составление отчета об оценке и представление ваших интересов на комиссии об оспаривании.

Совместное оспаривание

Внесение изменений в Росреестр

После подачи пакета документов и решения уполномоченной комиссии и суда в Росреестр, внесение новых данных проводится бесплатно.

Подать заявление могут:

• Собственники объекта оценки
• Лица, эксплуатирующие участок земли на основе аренды, пользователи и владельцы на основе бессрочного или наследуемого права владения земельным участком
• Лица, в оперативном управлении которых находится имущество принадлежащее государству имущество сроком, превышающем пять лет

Пакет документов нужно подавать органам Росреестра в том кадастровом округе, где локационно размещен объект недвижимости.

Для процедуры внесения новой информации в  кадастр  необходимо предоставить следующие документы:

• Копия судебного решения или специализированной комиссии о изменении пересмотре  кадастровой стоимости
• Правильно оформленное заявление (в случае подачи представителем владельца его статус должен быть подкреплен уполномочивающий документ)
• Документы правоустанавливающие статус сособственника недвижимости
• Документы, которые подтверждают соответствие назначению данной категории земельной собственности

Регионы, в которых используется кадастровая стоимость

В ряде регионов расчет уровня налогов и арендной платы исходит не от инвентаризационной цены, а от кадастровой стоимости и этот список ежегодно расширяется. На данный момент она является основой для расчета объема налогообложения в следующих городах и регионах:
— Санкт-Петербург, Москва

— Белгородской, Брянской, Вологодской, Воронежской, Калининградской, Кемеровской, Кировской, Костромской, Курской, Ленинградской, Омской область, Тульской, Челябинской, Амурской, Архангельской, Владимирской, Московской, Ивановской, Магаданской, Новгородской, Нижегородской, Новосибирской, Псковской, Пензенской, Самарской, Рязанской, Сахалинской, Ярославской, Тверской областях
—  Камчатском, Ставропольском, Забайкальском крае
—  Чеченской Республике, Кабардино-Балкарии,  Хакасии, Чувашии, Калмыкии, Бурятии, Башкортостане, Ингушетии, Мордовии, Коми, Татарстане, Удмуртии, Карачаево-Черкессии

—  Ханты-Мансийском, Ямало-Ненецком , Ненецком автономном округе.

Установление рыночной стоимости в отношении объекта оценки

Стандартная структура отчета об оценке

Заявление в СРО на проведение экспертизы для целей оспаривания

Положительное заключение  СРО

Объекты оценки при оспаривании