X

Кадастровая стоимость в прямой линии Президента Путина

В своей прямой линии Президент России затронул довольно болезненную тему как для владельцев жилой недвижимости, так и для владельцев объектов капитального строительства и крупных землевладельцев. Это тема правильного определения кадастровой стоимости недвижимости.

Действительно, суды завалены делами о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости и земли, физические лица и владельцы небольших участков объединяются в группы и подают коллективные иски, они хотят, что бы у их дачных участков была такая же низкая кадастровая стоимость, как у соседей через дорогу. Бизнес стремится оптимизировать налоговую нагрузку и идет более  извилистым путем: сначала в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, потом в суд.

Немного статистики за 2015 год с rosreestr.ru

Практика

Кто проводит кадастровую оценку и почему происходит существенные отклонения от рыночной стоимости

В соответствии с ФЗ об оценочной деятельности, кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, при этом, отбор оценщика происходит на конкурсной основе. Найти оценщика и отчет об определении кадастровой стоимости вы можете на сайте Росреестра в разделе «Отчеты об определении кадастровой стоимости«.  Однако, скачать отчет — задача не из простых, т.к. файлы «весят» до 30 гигабайт.

Как мы уже отметили, отбор исполнителя происходит на основе конкурса, а оценка — это один из самых конкурентных видов консалтинга, в итоге, выигравший оценщик вынужден распоряжаться не большими ресурсами, а объем работ перед ним стоит колоссальный, поэтому, зачастую, не учитываются индивидуальные особенности объектов. Кроме того, не всегда данные, предоставленные Росреестром корректны, например, мы знаем случаи, когда не была учтена запятая в площади квартиры и человеку выкатили налог не на его скромные 65,7 метров, а на дворец площадью 657 кв.м.

Президент о кадастровой стоимости

Теперь прокомментируем выступление Президента:

Ч1

Нам известны случаи, когда истец пытался взыскать расходы на проведение оценки и судебной экспертизы, а так же другие судебные издержки с оценщика, проводившего кадастровую оценку, однако, практика в этой области еще не сформирована. Определении налогооблагаемой базы зачастую имеет не только экономическую, но и политическую составляющую, особенно, если речь о градообразующих предприятиях, поэтому ситуация, когда налогооблагаемую базу определяет государство может обернуться еще большей нагрузкой на налогоплательщиков. Будем надеяться, что механизм оспаривания несправедливой оценки при введении новой системы определения кадастровой стоимости будет более эффективным, чем сейчас

Ч2

Ответственность — это всегда хорошо! Однако, в одном из предлагаемых проектов нового закона  рассмотрение споров об оспаривании кадастровой стоимости будет происходить в государственном бюджетном учреждении — межведомственной коллегии, которая будет состоять из представителей различных государственных учреждений и не будет включать в себя представителей бизнеса и общественных организаций, что несколько настораживает.

Ч3

На данный момент такая практика осуществляется в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости: в случае ошибки при определении кадастровой стоимости, изменение кадастровой стоимости  происходит на основании заявления собственника имущества.

Налог с продажи недвижимости

Еще одним крайне болезненным аспектом (особенно в условиях снижения активности на рынке недвижимости) завышенной кадастровой стоимости является НДФЛ с продажи недвижимости. С января 2015 года налог не может исчисляться из базы менее 70% кадастровой стоимости объекта, минус налоговый вычет в 1 миллион рублей или сумма, потраченная на приобретение объекта.

Резюмируя, отметим, что проблема определения кадастровой стоимости бодро шагает по стране и повезло тем регионам, где она еще не появилась, однако, можно с уверенностью сказать что рано или поздно эта проблема возникнет повсеместно, если не будут разработаны более детальные стандарты оценки, чем имеются на данный момент и не будет создана система, при которой оценщик может индивидуально заниматься каждым объектом.

В данный момент, наш проект сфокусирован на оспаривании завышенной кадастровой стоимости (кликните). Проект объединяет в себе специалистов и компании, имеющих обширную положительную практику оспаривания кадастровой стоимости, как в суде, так и на Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.
Похожие статьи