Оценка торгового центра

Появление крупных сетей торговых центров в западных странах помогло вывести потребительскую культуру на новый уровень, совместив развлекательные услуги с обеспечением покупательского спроса. У обывателя это вызывает ассоциации с высоким качеством  товаров, лучшими мировыми бренда, ресторанами и кафе, игровыми зонами, а также кинотетрами.

Торговые центры (ТЦ) пронизывают Соединенные штаты Америки, страны Европы и всего мира. Они стали  мировым стандартом благодаря успешным экономическим показателям, став одним из лучших способов реализовать предпринимательскую инициативу, инвестиционные ресурсы и бизнес идеи. Торговый центр – это целый комплекс материальных (начиная с недвижимости) активов в совокупности с деловой репутацией и стоимостью других нематериальных активов.

Среди торговых комплексов эксперты выделают многофункциональные коммерческие сооружения как наиболее активно развивающиеся. Их концептуальная идея заключается в реализации идеи создания магазина для отдыха. Здесь важно учитывать единую структуру, архитектуру группы торговых точек и концептуальный стиль единой площади пользованиями.

В такую категорию можно отнести следующие элементы:

• Киноцентры, рассчитаные на несколько залов
• Сети кафе и других заведений общественного питания, размещенные по периметру всего торгового центра
• Террасы открытого типа с возможностью установить стеклянный атриум на зимний период
• Проектирование зоны для выполнения задач выставочного центра
• Наличие детских зон со спортивными игровыми комплексами, предназначенных для игр с аниматорами
• Аквапарки и фонтаны

Любой собственник бизнеса или интересант сделки купли-продажи оного будет заинтересован знать адекватную стоимость предмета заключаемого договора. Когда мы говорим об оценке такого объекта (ТЦ), мы должны учитывать десятки факторов, формирующих реальную ситуацию на рынке, что требует в первую очередь независимого мнения, специальных знаний и целого комплекса методологической базы, которая позволит провести необходимые расчеты.

Мировая бизнес практика в данном сегменте рынка торговли и услуг разделяет ТЦ на разные форматы:

• Микрорайонные торговые центры
• Окружные торговые центры
• Региональные торговые центры
• Суперрегиональные торговые центры

Помимо исключительно критериев локационного территориального размещения следует учитывать, что международные стандарты включают разделение ТЦ по функциональному предназначению:

• Специализированные торговые центры
• Торговые центры моды
• Фестивальные торговые центры
• Пауэр торговые центры
• Прочие

В процессе работы специалистов аудиторской компании учитывается целый комплекс факторов объективной реальности, которые имеют экономический, а также технический характер. При расчете рыночной стоимости  оценщики в первую очередь обращают внимание на следующее:

• тип продуктов,на сбыт которых ориентируется предприятие (для таких объектов не является принципиальным площадь и размещение торгового центра)
• посещаемость торгового центра (региональные и суперокружные торговые центры принимают за день до 150 тыс.человек)
• занимаемая объектом оценки площадь
• список арендаторов недвижимости торгового центра
• год возведения коммерческой недвижимости
• состояние архитектурной постройки на дату проведения оценки
• обеспечения социального запроса на повседневные товары и услуги
• размещения торгового центра (наличие остановок, парковки, метро)
• наличие транспортных соединений и коммуникаций для удобства подъезда
• наличие уникальных конструкторских решений (несколько этажей)
• обеспечения инженерскими и техническими инструментами (эскалаторы, лифты, экраны медиапроекций, системы вентиляции, кондиционеры)
• задокументированное соответствие стандартам включающихся в торговый центр  отраслей
• вид управления торговым центром
• дизайн и внешнее визуальное оформление
• политика лояльности к покупателю, торговая доступность
• соотношение арендуемых площадей (в практике экспертов аудиторов считается, что оптимальным значением данного показателя является1.5 % занимаемых площадей торговым центром)
• нематериальные активы, которые влияют на брендовость и торговую репутацию
• наличие документально подтвержденных имущественных обременений

В своей работе оценщики используют три главных подхода:

• Затратный
• Доходный
• Сравнительный

Указанные методики позволяют максимально точно и объективно провести анализ ситуации на рынке данной индустрии. Здесь имеет место прогнозирование дальнейшего развития и потенциального дохода от торгового центра. Берутся ключевые тенденции и работа аналогичных ТЦ, которые функционируют в указанном регионе или максимально приближенных условиях.

В процессе работы оценщиков могут браться и другие факторы, формирующие рыночную стоимость коммерческой недвижимости.

При первой консультация с экспертами аудиторский компании, они уточнят пакет документов, необходимых для проведения процедуры оценки и написания отчета.

Сотрудничество со сторонними оценочными фирмами весьма важно для бизнесменов при проведении глобальных менеджерских и административных реформ. Метод сравнения цен, поможет подобрать максимально приемлемую стоимость аренды. Договор купли-продажи коммерческой недвижимости автоматически требует проведения процедуры оценки торгового центра. Это помогает застраховать интересантов сделки от переплаты значительных финансовых ресурсов. Ликвидация торгового центра как предприятия, его реконструкция так же требует участия экспертов оценщиков, а именно применения затратного подхода.

При сделках купли-продажи, разработке инвестиционных проектов может быть использован доходный подход. Применим в подобных случаях и метод сопоставления цен – если оцениваемый торговый центр имеет аналоги, сделки с которыми были совершены за последние несколько месяцев. Также метод сопоставления цен применяется в случаях, когда цель отчета – определить наиболее оптимальную ставку арендной платы в оцениваемом торговом центре (такая оценка может производится как по требованию владельца ТЦ, так и по требованию арендаторов, не согласных с ценовой политикой управляющей компании). Если оценка производится с целью дальнейшей ликвидации ТЦ или его реконструкции, оптимальным будет затратный подход.

Отчет оценочной компании имеет юридическую силу, является официальным документом, в котором фундаментально описаны все этапы процедуры, приведены точные расчеты и формирующие их факторы.

Эксперты аудиторы обладают великолепным практическим опытом и профессиональными знаниями,  что позволяет им в кратчайшие сроки, ответственно и результативно выполнять поставленные клиентом задачи.