Оценка для Росимущества

Важность оценки для Росимущества

Продажа и покупка недвижимости – это великолепная инвестиция, которая гарантирует стабильность её владельцу. Однако далеко не все сделки имеют простую форму, а масса скрытых нюансов может привести к ненужным, значительным  материальным тратам.

В отдельную группу сделок с недвижимостью стоит выделить продажу и сдачу в аренду государственного имущества.

Стоит отметить, что в данном случае является обязательным предусмотренный нормативными актами контроль. Эта задача ложится на третью сторону – Росимущество.  В отличие от сделок между частными лицами, рыночная оценка предмета договора считается обязательной. Такая процедура необходима для достижения максимальной объективности, которая отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости. Прозрачность и чистота сделки значительно облегчает жизнь интересантам договора и создает позитивный климат для стимуляции инициатив бизнесменов, а также инвестиций.

Участия Росимущества исключает возможность использования нечестных схем с перепродажей недвижимости по накрученной ценой.

Отчеты проведенной оценки передаются в организацию “Росимущества” для детальной экспертизы и заключительного вывода о правомерности сделки.

Процедура оценки

Учитывая важность данной организации, следует очень серьезно подойти к выбору компетентной аудиторской компании, которая сможет на должном уровне выполнить взятые на себя обязательства. Отчет, который не имеет исчерпывающей информации об объекте недвижимости, может быть отправлен Росимуществом на доработку, что еще более затянет сделку.

Именно поэтому только  независимая и опытная оценочная компания может результативно выполнить данную задачу.

Преимуществом работы с независимой оценочной компанией является:

— органы государственной власти официально признают их отчеты как имеющие юридическую силу

— огромный опыт практикующих специалистов на рынке данных услуг, компетентность и ответственное отношение

— ответственность многих аудиторских компаний застрахована, а сама деятельность компании лицензируется в соответствии с законом, что упрощает задачу по выбору профессиональных оценщиков

Традиционно оценка для Росимущества имеет следующую схему:

— По обращению заказчика (управляющего государственной компании) аудиторская фирма приступает к сбору информации о состоянии рынка, дабы избежать возможных манипуляций с ценой, которая была заявлена раньше.

-Комплексный отчет передается заказчику для последующей экспертизы на соответствие нормам действующего законодательства в Росимуществе.

Для проведения процедуры оценки заказчику необходимо предоставить следующий пакет документов:

— подтверждение о проведенной государственной процедуре регистрации правообладания или договору купли-продажи, или иная документация, подтверждающая права владельца

— в ситуации, когда недвижимость арендуется, необходимо предоставить договор, подтверждающий действительность и законность сделки

— договора залога, долгосрочной аренды (прочие свидетельства об отягощениях)

— техническая документация (техпаспорт)

— справочная информация об остаточной и балансовой стоимости объекта недвижимости

Как вспомогательная информация аудиторам может потребоваться:

— документы о залоговых обязательствах

— информация о судебных спорах

Окончательный список необходимой информационной базы определят оценщики при первичной консультации.  

Следует отметить, что Росимущество предписывает ряд технических требований, которые необходимо учитывать в процессе проведения оценки.

Профессиональные аудиторы, выполняя свои обязанности, строго выполняют все необходимые и нормативно закрепленные экспертные критерии от Росимущества.

При анализе объективной ситуации стоимости недвижимости на рынке работа оценщиков распределяется на следующие этапы:

— анализ состояния экономического положения страны и сегментов рынка  с корректировкой на дату оценки

— экспертный анализ индустрии или отрасли, в котором используется данная недвижимсость

— анализ информации о стоимости данной недвижимости в ключевом регионе

— сбор макроэкономических показателей и кредитоспособности,  влияющих на стоимость объекта оценки

— сбор информации о типовой и аналогичной недвижимости относительно оцениваемого объекта

Методика оценки для Росимущества

В своей работе аудиторские компании используют несколько ключевых подходов для проведения указанной процедуры: затратный, сравнительный, и доходный методы

Затратный подход

Здесь учитываются средства, которые необходимы для возведения данного объекта оценки. Подход предусматривает следующие методы:

— исходные (так называемые исторические) затраты

— метод восстановительной стоимости  

— метод определения видов и объемов ресурсов, необходимых для создания объекта оценки (метод замещения стоимости)

Сравнительный подход

Ключевым здесь является метод сравнительного анализа продаж. Подбор рыночных цен аналогичных объектов. Однако для адекватного применения  этого подхода необходим комплекс информации о проведенных сделках, о состоянии рынка, а также отличительных качествах объекта оценки.

Доходный метод

Применяемый метод  дисконтированных потоков реализует данный подход. Формула прямой капитализации помогает адекватно оценить возможные материальные прибыли и поступления от объекта оценки.

Сотрудничество с профессиональными аудиторскими фирмами дает массу преимуществ интересантам  сделки. Результат  быстрой и  эффективной процедуры оценки обеспечит позитивное решения Росимущества и обеспечит оперативное продвижение в реализации условий договора между сторонами.